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M&A目的の評価

​ M&Aにおいて、自社または対象会社の資産に金額的に重要な不動産が含まれる場合、不動産の価値がM&Aのスキーム選択を左右するように、M&Aの検討初期段階から、それらの時価を把握することは非常に重要です。M&Aに伴う価格調査の例として以下挙げられますが、M&Aの検討や交渉時等、各フェーズに応じて迅速に対応します。

  • 財務デューデリジェンスにおける不動産の時価評価

  • 事業譲渡における譲渡資産の時価評価

  • 会社分割における分割資産の時価評価(非適格分割の場合)

  • 企業価値評価における事業用資産の時価評価

  • 企業価値評価における非事業用資産(遊休不動産)の時価評価

売買または賃貸借に伴う評価

​ 同族会社間、同族会社と役員(個人)間、親族間、親子間の不動産売買における取引価格(賃料)は、当事者の恣意性が入りやすく、税務署のチェックが厳しくなるのが現状です。例えば、親族・同族会社間で時価より著しく低い価格で不動産が売買された場合、経済的利益供与があったとみなされ、税務当局から追徴されるリスクがあります。事業承継対策として、個人名義の不動産を会社名義に変更する場合も同様に注意が必要です。

 また、地代・家賃の契約更新時の増減額請求において、鑑定評価書は法的な疎明資料として有効です。

 第三者機関による鑑定評価を取得することで、売買価格(賃料)の妥当性を税務・法務上、立証することができます。

会計目的の評価

​ 近年、日本基準の国際基準(IFRS)へのコンバージェンスに伴い、買収後のPPA(Purachase Price Allocation = 買収取得価格の資産価値配分)等の場面において、不動産、機械設備等有形固定資産の評価ニーズが高まっております。​

会計目的の価格調査として以下が挙げられます。

  • PPAにおける有形固定資産(不動産、機械設備等)の評価

  • 減損会計の減損損失の測定における不動産の時価評価

  • 棚卸資産(販売用不動産)の時価評価

  • 賃貸等不動産の時価開示

業務内容

不動産鑑定評価

 法個人のお客様が融資を申し込む際、金融機関は融資金額が高額であれば、鑑定評価を依頼しますが、高額でない場合、独自の査定方法等により、ある程度画一的に担保価値が評価されるのが一般的です。そこで、事前に不動産の鑑定評価書を取得することで、説得力のある評価の裏付けをもって融資交渉を有利に進めることができます。

​ また、抜本的な金融支援で債権者間の調整が必要となる場合、対象不動産の評価の妥当性を担保するため、鑑定評価書が活用されます。なお、当事務所では事業性評価が必要となるホテル・旅館等のオペレーショナルアセットや工場・機械設備の担保評価にも対応します。

担保評価

不動産鑑定業務の流れ

1.お問い合わせ

電話やメール、当サイトのお問い合わせフォームからお問い合わせください。

ご相談の際は、依頼目的や背景、価格時点を教えて頂き、

対象不動産に関する資料(所在地の分かる地図、課税明細書等)があればご準備ください(なくても構いません)。

​2.お見積り

​依頼内容を確認し、お見積書を発行いたします。成果品は、不動産鑑定評価書、価格調査書等となります。

3.正式な評価のご依頼・ご契約

当事務所で契約書となる「依頼書兼承諾書」を作成します。内容をご確認いただき、署名・押印のうえ、ご返信ください。また、「業務の目的と範囲等の確定に係る確認書」(確認書)を交付させて頂きます。

4.資料の準備

案件によっては、必要書類(建築図面、賃貸借契約書、課税明細書等)をご準備いただきます。

5.評価作業

法務局調査、役所調査、現地調査を行います。案件によっては内覧が必要となり、立ち合いをお願いする場合があります。必要に応じて、途中経過を報告させて頂きます。

6.評価書の発行

納期までに成果品を交付のうえ、内容について報告させて頂きます。また、評価書発行後も、お問い合わせなどに適宜対応いたします。

不動産M&A

M&A支援の流れ

  1. ​無料相談

  2. 対象会社・事業の特徴・業界動向の把握

  3. M&Aスキームの立案、スケジューリング

  4. バリュエーションの実施

  5. デューデリジェンスのサポート・評価への反映方法の検討

  6. M&A候補先の選定・アプローチ

  7. 交渉サポート

  8. クロージングのサポート

事業価値/株式価値算定に係る主な評価手法

​ M&Aに伴う事業価値・株式価値の算定方法は以下の3つのアプローチに大別され、それぞれ複数の評価手法に分類されます。不動産M&Aにおける株式価値評価の場合、①最有効使用に基づく対象不動産の価値算定(収益還元法、原価法等)②対象会社の修正簿価純資産法に基づく株式価値の決定の2段階で評価を実施します。

評価アプローチ

 

インカムアプローチ

​・評価対象から期待されるキャッシュフロー・利益を基に事業価値を算定

 

​マーケットアプローチ

・市場での株式取引を想定して事業価値を算定

​コストアプローチ

・評価対象のBS上の純資産を基に事業価値を算定

​特徴

 

・評価対象が将来獲得するキャッシュフローを現在価値に割り引いて事業価値を算定

・類似公開企業の時価総額(事業価値)と財務数値の倍率を基に事業価値を算定

 

 

​・評価対象のBSの簿価純資産に重要な調整事項を加味して株式価値を算定

主な評価手法

 

DCF法

 

 

 

 

類似会社比較法

 

修正簿価純資産法

 

業務内容

M&A支援

 不動産M&Aは、会社の取得を目的に行われる通常のM&Aと異なり、会社が保有する不動産の取得そのものが目的となるM&Aスキームです。

 不動産M&Aの対象会社は、主に資産管理会社、不動産賃貸業者となりますが、組織再編の一環として、本業を存続し、本業ではない不動産事業を切り離す会社も含まれます。そのため、スキームは株式譲渡、会社分割がメインとなります。

 不動産M&Aは現物取引に比べ難易度が高く、プレイヤーも限られる傾向にあります。しかし、売主・買主双方にメリットが認められるスキームといえます。つまり、現物取引と比較し、売手の最終的な株主の手残り額が大きくなり、買主は市場に出回っていない優良物件を取得できる可能性があります。

 当事務所は不動産のスペシャリストとして、株式価値評価(不動産鑑定評価)、ファイナンシャルアドバイザリー(FA)をワンストップで提供します。 

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