継続賃料と新規賃料の違いとは？
賃料増額請求の現状
近年、賃料増額請求に関するご相談やお問い合わせが増加傾向にあります。都心部を中心に地価や建築費・維持管理費の上昇等を背景に、賃料が全般的に上昇傾向にあることが要因として挙げられます。このブログでは、継続賃料と新規賃料の違い、及び不動産鑑定評価書の有用性について触れたいと思います。
賃料増額請求の背景
賃料増額請求とは、借地借家法11条（土地）、同32条（建物）に基づき、賃貸借契約の途中でも現行賃料が不相当となった場合に、賃貸人（オーナー）が賃借人（テナント）に賃料の引き上げを請求することができることを指します。賃料増額請求の判断において考慮される主な事情として、以下が挙げられます。
土地・建物価格等の上昇：周辺地域の地価・建築費等が上昇した場合。
市場賃料の上昇：周辺地域の市場賃料が上昇し、現行賃料との乖離が生じた場合。
経済的要因：固定資産税等の租税その他の負担の変動や、その他の経済事情の変動
賃料増額請求の課題
賃貸人（オーナー）が現行賃料と周辺地域の市場賃料と乖離していることを認識していても、適正な賃料は一体いくらなのか、賃貸人が客観性をもって判断することは容易ではないことが課題と考えられます。
継続賃料と新規賃料の違い
そこで、賃貸人が賃料増額の妥当性を自ら主張するにあたり、客観的な資料を入手できるかが問題となります。その手段として、一般には、不動産仲介会社等に依頼し、周辺地域の賃料の「査定書」を入手し、賃借人に提示・説明することが考えられます。しかし、ここで注意しなければならないのは、査定書における"賃料"とは新たに賃貸借契約を締結する場合の「新規賃料」に該当し、継続賃料とはそもそもの市場概念が異なるという点です。新規賃料は、当事者間で新たに賃貸借契約を締結する際の市場賃料です。この場合の賃貸市場は一般に公開された（例えばウェブサイト上で誰でも閲覧できる募集賃料等）オープンな市場です。他方、「“継続賃料”とは不動産の賃貸借等の継続に係る特定の当事者間において成立するであろう経済価値を適正に表示する賃料」といいます。つまり、継続賃料は、既存の賃貸借契約の当事者間において、契約関係を継続することを前提として成立する賃料であり、新たに第三者との間で賃貸借契約を締結する場合の新規賃料とは、その成立の前提が異なります。そのため、新規賃料の水準をそのまま現在の賃料に置き換えることが、必ずしも適切とは限りません。このように新規賃料と継続賃料は成立の前提が異なるため、継続賃料の適正な水準を把握することは、新規賃料を査定する場合と比べて容易ではありません。
※「継続賃料」の定義は、不動産鑑定評価基準による。
賃料増額交渉／調停を有利に進めるための処方
この点、不動産鑑定士は賃貸借契約の内容や締結の経緯等の諸般の事情、および現行賃料を合意した時点（直近合意時点）から価格時点までの事情変更（経済指標の変化等）を総合的に勘案し、衡平の観点から、継続賃料を査定します。継続賃料に係る鑑定評価書は、賃料交渉や調停・訴訟等において、適正な賃料水準について第三者である不動産鑑定士の専門的・客観的な判断を示す資料として活用することができます。そのため、調停までを見越した場合、交渉の段階から継続賃料の鑑定評価書を取得することは、賃料増額請求における交渉を有利に進めるための有力な手段となり得ます。
当事務所は、店舗や賃貸アパート（サブリース）等の賃料増減額請求に関する複数の実績があります（中には、査定した継続賃料をもって調停が妥結した事例も含まれます。）
例えば、このようなケースでは鑑定評価をご検討ください
テナントとの賃料増額交渉がまとまらない
現行賃料と周辺賃料に大きな乖離がある
借地・店舗・事務所等の継続賃料を客観的に把握したい
調停・訴訟に発展する可能性がある
相手方に提示できる第三者の客観的資料が欲しい
「現在の賃料が適正なのか知りたい」、「増額交渉のために鑑定評価書を取得したい」
という段階でもご相談いただけます。お気軽にお問い合わせください。
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